خرید ملک در اسپانیا

 خرید ملک در اسپانیا برای خارجی‌ها (و ما ایرانی‌ها!) هیچ محدودیتی ندارد و شامل املاک تجاری، مسکونی و زمین می‌شود. دولت اسپانیا سرمایه‌گذاری خارجی‌ها، چه مقیم و چه غیر مقیم، را تشویق می‌کند.

خرید ملکی با ارزش بیش از 500 هزار یورو، شما را واجد شرایط دریافت ویزای طلایی اسپانیا می‌کند. در صورتی که ارزش ملک خریداری شده کمتر از این مبلغ باشد، می‌توانید برای ویزای بازنشستگی اسپانیا یا همان NLV Spain اقدام کنید.

این کشور یکی از مهم‌ترین قطب‌های اقتصادی اروپا، عضو اتحادیه اروپا و منطقه یورو است و در این مقاله قصد داریم شرایط مهاجرت به اسپانیا از طریق خرید ملک را بررسی کنیم.

خرید ملک در اسپانیا، مراحلی دارد که گاهی پیچیده به نظر می‌رسند. آگاهی دقیق از مالیات‌ها و هزینه‌های مرتبط با خرید ملک، امری ضروری است. 

چه به دنبال ملکی در مناطق ساحلی باشید و چه در شهرهای پرجنب‌ و جوشی مانند مادرید یا بارسلون، این راهنمای جامع که توسط تیم بهادرانیان تهیه شده است، اطلاعات ارزشمندی را در اختیار شما قرار می‌دهد تا فرآیند خرید ملک در اسپانیا را به راحتی و بدون مشکل طی کنید.

در همین رابطه بخوانید: مهاجرت به اسپانیا از طریق سرمایه گذاری

 شرایط خرید ملک در اسپانیا

برای خرید ملک در اسپانیا به عنوان یک خارجی، تنها مدرک قانونی مورد نیاز، شماره شناسایی خارجی (NIE) یا همان Número de Identificación del extranjero است. این شماره منحصر به فرد برای انجام هرگونه معامله‌ای در اسپانیا ضروری است و باید پیش از امضای سند مالکیت، آن را دریافت کرده باشید، چرا که در تمامی اسناد رسمی شما درج خواهد شد. دریافت NIE فرآیند پیچیده‌ای ندارد، اما ممکن است زمان‌بر باشد. برای تسریع این روند، بهتر است از مشاور املاک خود در اسپانیا کمک بگیرید.

همچنین، اگرچه داشتن حساب بانکی در اسپانیا الزامی نیست، اما توصیه می‌شود که برای تسهیل امور و صرفه‌ جویی در هزینه‌ها، یک حساب بانکی در این کشور داشته باشید. این امر به شما کمک می‌کند تا پرداخت‌ها را سریع‌تر و آسان‌تر انجام دهید و از پرداخت برخی کمیسیون‌ها معاف شوید.

نکته‌ی مهم دیگر این است که پس از خرید ملک در اسپانیا، اگر مقیم این کشور نیستید، باید یک نماینده مالیاتی تعیین کنید تا امور مالیاتی شما را پیگیری کند.

مراحل خرید خانه در اسپانیا: راهنمای گام به گام برای خریداران

خرید ملک در اسپانیا مستلزم طی کردن مراحل قانونی خاصی است. بازار املاک این کشور ویژگی‌های منحصر به‌ فردی دارد و تحقیق دقیق پیش از هرگونه اقدامی ضروری است. آگاهی از مراحل و آنچه در طول فرایند خرید ملک در اسپانیا انتظار می‌رود، می‌تواند از بروز مشکلات احتمالی جلوگیری کرده و به شما در شروع زندگی جدیدتان در این کشور کمک کند.

در هنگام خرید ملک در اسپانیا، توجه به نکات زیر حائز اهمیت است: 

• مراقب کلاهبرداری‌های ملکی باشید.
• از پیامدهای مالیات بر سود سرمایه آگاه باشید.
• نوسانات بازار پویای املاک اسپانیا را در نظر بگیرید.

توجه داشته باشید که هر معامله ملکی در اسپانیا با دیگری تفاوت‌های زیادی دارد، اما به طور کلی، مراحل رایج در هر خرید و فروش ملک به شرح زیر است:

1. برنامه ریزی مالی و بودجه خرید خانه در اسپانیا

هزینه‌های خرید ملک در اسپانیا، که عمدتاً بر عهده خریدار است، بسته به منطقه متفاوت است. در هنگام خرید ملک، خریدار باید هزینه‌های زیر را در نظر بگیرد:

1. مالیات بر انتقال ملک (ITP) یا مالیات بر ارزش افزوده (IVA): برای املاک نوساز، مالیات بر ارزش افزوده (IVA) به میزان 10% محاسبه می‌شود. برای املاک دست دوم، مالیات بر انتقال ملک (ITP) بین 6 تا 10% بسته به منطقه و قوانین محلی متغیر است.
2. هزینه‌های محضری، مالیات سند و ثبت ملک: این هزینه‌ها معمولاً بین 1 تا 2.5% از ارزش ملک را شامل می‌شوند.
3. هزینه‌های حقوقی: هزینه‌های مربوط به وکلا و مشاوران حقوقی که در پروسه خرید ملک به شما کمک می‌کنند، حدود 1 تا 2% از ارزش ملک (شامل مالیات بر ارزش افزوده) خواهد بود.

بنابراین، هنگام برنامه‌ ریزی برای خرید ملک در اسپانیا، مهم است که این هزینه‌های اضافی را در بودجه خود لحاظ کنید.

2. دریافت NIE 

برای خرید ملک در اسپانیا، باید شماره شناسایی مالیاتی (NIE) خود را از اداره مالیات این کشور دریافت کنید. اگرچه داشتن حساب بانکی برای خرید ملک الزامی نیست، اما توصیه می‌شود پیش از اقدام به خرید، یک حساب بانکی در اسپانیا افتتاح کنید.ئاین کار روند خرید را تسهیل می‌کند.

3. جستجوی ملک در اسپانیا

برای یافتن ملک مناسب در اسپانیا، موسسه بهادرانیان با تیم مجرب خود می‌تواند به شما کمک کند تا بهترین گزینه را با توجه به شرایط و نیازهای خود انتخاب کنید. در غیر این صورت، با استفاده از پورتال‌های آنلاین مانند Idealista.com و Fotocasa، می‌توانید شخصاً به جستجوی ملک بپردازید.

توجه داشته باشید که در هنگام جستجو، بسیار مهم است که از صحت آگهی‌ها و قانونی بودن ملک اطمینان حاصل کنید. برای جلوگیری از کلاهبرداری، نکات زیر را در نظر داشته باشید:

• صلاحیت وکیل یا مشاور املاک: از اعتبار و صلاحیت وکیل یا مشاور املاکی که با آن کار می‌کنید، اطمینان حاصل کنید.
• مجوزهای قانونی: بررسی کنید که ملک مورد نظر دارای مجوزهای ساخت و برنامه‌ریزی لازم باشد. این موضوع را می‌توانید از طریق اداره ثبت املاک (Registro de la Propiedad) پیگیری کنید.
• عدم وجود بدهی: اطمینان حاصل کنید که ملک هیچ بدهی معوقه‌ای از جمله بدهی‌های مالیاتی یا قبوض پرداخت نشده نداشته باشد.
• سلامت ساختار: برای بررسی استحکام و سلامت ساختار ملک، می‌توانید از یک مهندس معمار یا نقشه‌ بردار کمک بگیرید.

اداره ثبت املاک اسپانیا (Registro Catastral) یک نهاد دولتی است که مسئولیت ثبت و نگهداری اطلاعات مربوط به مالکیت املاک در سراسر کشور را بر عهده دارد. این سیستم اطلاعاتی، که به طور مداوم به‌روزرسانی می‌شود، نقش مهمی در تضمین حقوق مالکیت و جلوگیری از هرگونه سوءاستفاده، از جمله فروش دوباره یک ملک، ایفا می‌کند.

4. توافق نامه رزرو

برای خرید ملک در اسپانیا، پس از توافق اولیه، معمولاً یک توافق‌نامه رزرو و یا اعلامیه قصد (Letter of Intent) تنظیم می‌شود.

1. توافق‌نامه رزرو: در این مرحله، خریدار مبلغی را به عنوان پیش‌ پرداخت به فروشنده پرداخت می‌کند و ملک برای مدت زمان مشخصی (دوره رزرو) از فروش به سایرین خارج می‌شود. به این ترتیب، فروشنده متعهد می‌شود که ملک را به شخص دیگری نفروشد.
2. اعلامیه قصد (Letter of Intent): این نامه، سندی است که نشان دهنده قصد طرفین برای انجام معامله است. این سند معمولا پیش از توافق‌ نامه نهایی و به منظور مذاکره و توافق بر سر شرایط معامله تنظیم می‌شود. این سند الزاما جنبه قانونی ندارد و بیشتر بیانگر توافقات اولیه طرفین است.

5. پرداخت مالیات نقل و انتقال ملک یا VAT

پس از انجام مراحل قانونی و توافق بر سر معامله، نوبت به پرداخت مالیات می‌رسد. شما باید مالیات مربوطه (مالیات بر انتقال ملک یا مالیات بر ارزش افزوده) را پرداخت کرده و اطلاعات ملک را در اداره ثبت املاک به‌روزرسانی کنید.

بازار املاک اسپانیا در مسیر بهبود و رشد قرار دارد. در حال حاضر، خرید ملک در اسپانیا می‌تواند یک سرمایه‌گذاری عالی باشد، به خصوص اگر هدف شما اخذ ویزای طلایی اسپانیا است.

تعهدات مالیاتی پس از خرید ملک در اسپانیا

پس از خرید ملک در اسپانیا، به عنوان یک خریدار ایرانی، آگاهی از تعهدات مالیاتی خود بسیار مهم است. یکی از مالیات‌های اصلی که باید به آن توجه داشته باشید، مالیات بر درآمد غیر مقیم (IRNR) است. این مالیات سالانه برای افرادی که تمام وقت در اسپانیا زندگی نمی‌کنند، بر اساس ارزش ثبتی ملک (cadastral value) محاسبه و دریافت می‌شود.

علاوه بر این، همه مالکین، از جمله اتباع خارجی، موظف به پرداخت مالیات بر املاک (IBI) هستند. این مالیات محلی توسط شهرداری دریافت می‌شود و میزان آن نیز بر اساس ارزش ثبتی ملک تعیین می‌گردد.

آگاهی از این تکالیف مالیاتی به شما کمک می‌کند تا از رعایت قوانین اسپانیا اطمینان حاصل کرده و از بروز هرگونه مشکل قانونی جلوگیری کنید.

هزینه‌ های خرید ملک در اسپانیا

اگر برای شما هم این سوال پیش آمده که هنگام خرید ملک در اسپانیا با چه هزینه‌هایی روبرو می‌شویم؟ برای اطلاع از میانگین قیمت هر متر مربع در شهرهای مهم، جدول زیر را بررسی کنید:

شهر	قیمت ملک به ازای هر متر مربع
مالاگا (Malaga)	€2,091
سانتاکروز د تنریف (Santa Cruz de Tenerife)	€1,527
سانتاندر (Santander)	€1,868
بیلبائو (Bilbao)	€3,073
بارسلونا (Barcelona)	€4,009
مادرید (Madrid)	€3,682
والنسیا (Valencia)	€1,824
پالما د مایورکا (Palma de Mallorca)	€2,897
مورسیا (Murcia)	€1,069
تولدو (Toledo)	€1,355
باداجوز (Badajoz)	€1,221

گلدن ویزای اسپانیا

اگر شما اهل کشوری هستید که عضو اتحادیه اروپا نیست، می‌توانید با خرید ملکی به ارزش 500 هزار یورو در اسپانیا، مجوز اقامت 2 ساله (سپس با تمدید 5 ساله) این کشور را دریافت کنید.

این روش دریافت اقامت، “گلدن ویزا” (Golden Visa) نامیده می‌شود. کشورهای دیگری مانند پرتغال هم دارای گلدن ویزا هستند و این امکان را در اختیار شما قرار می‌دهند که از طریق سرمایه گذاری در آن کشور، بتوانید مهاجرت کرده و اقامت کشور مورد نظر را دریافت کنید. مهاجرت به اسپانیا از طریق گلدن ویزا، مزایای زیادی دارد که در ادامه مقاله به معرفی آن‌ها می‌پردازیم.

قانون گلدن ویزای اسپانیا از سال 2013 با هدف جذب استعدادها و سرمایه گذاران خارجی ایجاد شد.

از زمان تصویب این قانون، بسیاری از اتباع خارجی و خانواده‌هایشان با استفاده از این نوع ویزا توانستند به اسپانیا مهاجرت کنند و حتی تابعیت این کشور را دریافت نمایند.

ویزای طلایی اسپانیا نه ویزا است و نه یک برنامه شهروندی. این برنامه به کسانی که در اسپانیا سرمایه گذاری می‌کنند، اجازه اقامت می‌دهد. شاید مهم‌ترین مزیت این برنامه اعطای مجوز اقامت به سرمایه گذار و خانواده او باشد.

برای بهره مندی از مزایای ویزای طلایی نیازی به زندگی رسمی در اسپانیا نیست؛ مگر اینکه قصد داشته باشید در آینده برای دریافت شهروندی کامل اسپانیا اقدام کنید. در این صورت شما باید 6 ماه در سال را در اسپانیا بگذرانید. همچنین فراموش نکنید مسیر استاندارد برای دریافت تابعیت اسپانیا پس از 10 سال اقامت قانونی و مداوم است، مگر در موارد خاص.

شما می‌توانید به جای خرید 1 ملک، 2 یا 3 ملک را خریداری کنید که ارزش افزوده آن‌ها بیش از حداقل مقدار برای دریافت اقامت باشد. این 500 هزار یورو نیازی نیست که روی یک منبع خاص سرمایه گذاری شود. به عنوان مثال شما می‌توانید یک ملک و یک گاراژ بخرید. تا زمانی که مجموع هر دو مبلغ بالاتر از 500,000 یورو باشد، شما مشمول اقامت خواهید بود.

به غیر از سرمایه گذاری، 2 الزام دیگری که باید رعایت کنید عبارتند از:

• بیمه درمانی خصوصی، بدون پرداخت مشترک و دارای پوشش کامل در اسپانیا
• درخواست و ارائه گواهی سابقه کیفری

به جز اسپانیا، 2 کشور دیگر در اتحادیه اروپا نیز پس از خرید خانه اجازه اقامت می دهند: یونان و پرتغال. اما توجه کنید قوانین پرتغال و یونان در سال‌های اخیر تغییر کرده یا در حال تغییر است. برای مثال پرتغال در سال 2022 و 2023 برخی محدودیت‌ها برای خرید ملک در مناطق پرتراکم (مثل لیسبون و پورتو) ایجاد کرد و حتی طرح لغو کامل گلدن ویزا نیز مطرح شد. یونان هم حداقل سرمایه‌گذاری ملکی را در برخی مناطق تا 500 هزار یورو بالا برده است.

نکته مهم این است که شما برای سرمایه گذاری در اسپانیا و دریافت اقامت این کشور نمی‌توانید از وام مسکن این کشور استفاده کنید؛ حداقل برای 500 هزار یوروی اول باید کل مبلغ را بدون هرگونه وام یا مساعده فراهم کرده باشید. شما می‌توانید مبالغ بالای 500 هزار یورو را با هر نوع تامین مالی از طریق مواردی مانند وام مسکن در اسپانیا تامین کنید.

برای مهاجرت به اسپانیا از این طریق می‌توانید املاک مسکونی، تجاری یا صنعتی، زمین روستایی یا عمرانی یا هر ملکی در هر نقطه از اسپانیا را خریداری کنید. هیچ محدودیتی برای استفاده از اموال خریداری شده به منظور دریافت Golden Visa اسپانیا وجود ندارد. سرمایه گذاران می‌توانند از ملک به هر شکلی که قانونی است، استفاده کنند.

برای درخواست اقامت و به عنوان مدرک سرمایه گذاری باید یک پرونده ثبت املاک (گواهی) ارائه دهید. در صورتی که این گواهی هنوز موجود نباشد، باید اسناد محضری و مدرکی مبنی بر تسلیم اسناد به سازمان ثبت اسناد و املاک اسپانیا ارائه شود.

هزینه‌های قانونی برای درخواست گلدن ویزا معمولاً حدود 9,000 یورو برای یک خانواده چهار نفره برای درخواست اولیه و 2,500 یورو برای هر بار تمدید است.

بهترین مناطق برای خرید ملک در اسپانیا

انتخاب محل مناسب برای خرید ملک در اسپانیا، بسته به اهداف و اولویت‌های شما می‌تواند متفاوت باشد. در اینجا به معرفی سه شهر بزرگ و محبوب برای سرمایه‌گذاری در بازار املاک اسپانیا می‌پردازیم:

بارسلونا (Barcelona):

1. شهر ساحلی با فرهنگ غنی: بارسلونا، دومین شهر بزرگ اسپانیا، با معماری منحصربه‌فرد، فرهنگ غنی کاتالونیایی، سواحل زیبا و آب و هوای مطبوع، یکی از جذاب‌ترین مقاصد برای زندگی و سرمایه‌گذاری است.
2. مناسب برای سرمایه‌گذاری در املاک مسکونی و تجاری: بازار املاک بارسلونا همواره پویا بوده و فرصت‌های متنوعی را برای سرمایه‌گذاری در انواع املاک، از جمله آپارتمان‌های لوکس، خانه‌های ویلایی، املاک تجاری و دفاتر اداری ارائه می‌دهد.

مادرید (Madrid):

• پایتخت اسپانیا با بازار املاک پویا: مادرید، پایتخت اسپانیا، با مراکز تجاری مهم، دانشگاه‌های معتبر، موزه‌ها و جاذبه‌های فرهنگی متعدد، همواره مورد توجه سرمایه‌گذاران بوده است. بازار املاک این شهر بسیار پویا و رقابتی است.
• فرصت‌های متنوع در املاک مسکونی و اداری: در مادرید می‌توانید انواع مختلف املاک، از آپارتمان‌های مدرن در مرکز شهر گرفته تا خانه‌های ویلایی بزرگ در حومه‌ی شهر و همچنین دفاتر اداری و املاک تجاری را بیابید.

مالاگا (Malaga):

1. شهر ساحلی با آب و هوای مطبوع: مالاگا، واقع در جنوب اسپانیا، با آب و هوای آفتابی و سواحل زیبا، به یکی از محبوب‌ترین مقاصد گردشگری و اقامتی در اسپانیا تبدیل شده است.
2. مناسب برای خرید ویلاهای لوکس: مالاگا به‌ ویژه برای خرید ویلاهای لوکس با مناظر دریا و امکانات رفاهی عالی مناسب است. این شهر همچنین فرصت‌های خوبی را برای سرمایه‌گذاری در املاک مسکونی و تجاری ارائه می‌دهد.

اجاره ملک در اسپانیا: قوانین و مالیات‌ها

خرید ملک در اسپانیا برای خارجی‌ها، به ویژه با هدف اجاره دادن آن، مستلزم آگاهی از قوانین و مقررات محلی است. در اسپانیا، هم اجاره‌های کوتاه‌ مدت و هم اجاره‌های بلند مدت قوانین خاص خود را دارند که  برای جلوگیری از هرگونه مشکل حقوقی، رعایت آن‌ها الزامی است.

• اجاره‌های کوتاه‌ مدت: در مناطق توریستی پرطرفدار، دریافت مجوز اجاره توریستی برای اجاره‌های کوتاه‌ مدت (مانند اجاره به گردشگران) الزامی است. این مجوز نشان می‌دهد که ملک شما با استانداردها و مقررات تعیین‌ شده توسط مقامات محلی مطابقت دارد.
• اجاره‌های بلند مدت: اجاره‌های بلندمدت معمولا مراحل و الزامات متفاوتی دارند. یکی از مهم‌ترین این الزامات، تنظیم قرارداد اجاره مطابق با قوانین اسپانیاست.

علاوه بر قوانین مربوط به اجاره ملک، آگاهی از مسائل مالیاتی نیز برای مالکین خارجی در اسپانیا بسیار مهم است. مالکین غیر مقیم موظف به پرداخت مالیات بر درآمد حاصل از اجاره ملک خود هستند.

1. ساکنین اتحادیه اروپا: اگر شما ساکن یکی از کشورهای عضو اتحادیه اروپا هستید، نرخ مالیات بر درآمد اجاره 19 درصد است و می‌توانید برخی هزینه‌های مرتبط با ملک اجاره داده شده، مانند هزینه‌های نگهداری و سود وام مسکن را از درآمد مشمول مالیات خود کسر کنید.
2. ساکنین خارج از اتحادیه اروپا: برای ساکنین کشورهای غیر عضو اتحادیه اروپا، نرخ مالیات 24 درصد است و امکان کسر هیچ هزینه‌ای وجود ندارد.

این مالیات‌ها باید به صورت فصلی اظهار و پرداخت شوند. همچنین عدم انجام این کار می‌تواند منجر به جریمه شود.

مزایای مهاجرت به اسپانیا از طریق خرید ملک

مهاجرت به اسپانیا از طریق خرید ملک، مزیت‌های زیادی برای شما خواهد داشت؛ مهم‌ترین این مزایا عبارت است از دریافت اقامت سه ساله این کشور.

با این حال، مزایای این روش به همینجا ختم نمی‌شود! به مطالعه مقاله ادامه دهید و خودتان ببینید:

• از این طریق می‌توانید در منطقه شینگن و اتحادیه اروپا به راحتی و آزادانه سفر کنید.
• شما می‌توانید مستقیماً از اسپانیا به عنوان یک توریست درخواست دهید و کل درخواست را بدون نیاز به بازگشت به کشور مبدا خود (از جمله خرید ملک) تکمیل کنید.
• صدور مجوز اقامت برای شما بیشتر از حالت عادی خواهد بود.
• برای تمدید ویزای خود فقط باید سالی یک بار به این کشور سفر کنید.
• از آنجایی که نیازی به اقامت حداقل 6 ماه در کشور ندارید (که برای بقیه روش‌های مهاجرتی لازم است)، نیازی نیست که مقیم مالیاتی شوید؛ بنابراین از شرایط مالیاتی بسیار مطلوب‌تری برخوردار خواهید بود.
• اقامت پس از خرید خانه نه تنها به شما اجازه می‌دهد تا به طور قانونی در کشور زندگی کنید بلکه می‌توانید به کار نیز بپردازید؛ چه به عنوان یک فریلنسر یا چه به عنوان کارمند یک شرکت!
• شما می‌توانید برای دریافت اقامت اعضای خانواده خود نیز اقدام کنید و از طریق سرمایه گذاری در اسپانیا آن‌ها را نیز با خود ببرید.
• هیچ آزمون زبان یا الزاماتی برای تسلط به زبان اسپانیایی نخواهید داشت.

سوالات متداول درباره خرید ملک در اسپانیا